Faire louer un logement sous la loi Pinel implique de supporter de multiples contraintes afin de garantir la réduction d’impôt qui est associée à la souscription à ce dispositif. Parmi ces contraintes : calculer le juste loyer, pour ne pas dépasser un certain seuil par rapport aux plafonds déterminés par la loi. De plus, sécuriser ses loyers est incontournable pour rentabiliser l’investissement. Voici quelques conseils afin de vous aider à prendre toutes les dispositions pour se protéger des impayés Pinel.
Le choix du logement
Une des solutions les plus intéressantes est de savoir opter pour le « meilleur » logement avant même de valider l’acquisition. Ce logement doit en effet être suffisamment attractif pour les locataires afin de les fidéliser pendant toute la durée de votre engagement – qui est de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans.
Songez avant tout à l’emplacement. Celui-ci doit être situé dans une commune à forte tension locative et appartenant à l’une des zones Pinel : A Bis, A ou B1. Veillez à ce que l’environnement réponde aux besoins et aux attentes de votre locataire. Exemple : grandes écoles, universités et lieux de loisirs si vous souhaitez faire louer à des étudiants. Cliniques, centres de santé, et de remise en forme, espaces verts pour les promenades, si vous ciblez les seniors. Crèches, écoles, centres commerciaux, si vous louez à une famille avec enfants à charge.
Les logements de petite à moyenne surface sont les plus faciles à mettre en location, puisque les loyers ne seront pas aussi élevés que ceux qui devront s’appliquer pour les plus grandes constructions. À tenir en compte par rapport aux plafonds susmentionnés.
Le choix des locataires
Bien choisir ses locataires est aussi capital pour sécuriser un investissement Pinel. Veillez à faire coïncider leurs ressources avec le montant des loyers que vous comptez appliquer – toujours en gardant en tête que votre calcul est soumis à un plafonnement.
Examinez leur dossier complet et analysez leur solvabilité. Cette étape peut être réalisée avant même la livraison du logement si vous le faites construire, en faisant publier votre annonce à l’avance. Cela sachant que vous ne disposez que de 12 mois pour trouver le locataire, par rapport aux contraintes Pinel. Sachez également que vous allez devoir établir une certaine relation de confiance avec ce dernier pendant toute la durée du bail. Sachez le fidéliser (soyez réactif en cas de problème et à l’écoute de ses attentes, veillez au confort, abstenez-vous d’augmenter le loyer dans la mesure du possible).
La souscription à une assurance « loyers impayés »
Il s’agit le plus souvent d’une garantie des impayés, à titre d’indemnisation et ce, dès le premier mois non dû. Une procédure contentieuse est enclenchée par l’assureur et celle-ci est personnalisée. Cette couverture protège également contre les dégradations matérielles ainsi que les départs prématurés, c’est-à-dire avant l’expiration du bail locatif. Le départ prématuré peut être volontaire, mais aussi causé par le décès du locataire.
Le cautionnement
Le paiement d’une caution peut se révéler efficace pour se protéger des impayés. La caution est la personne qui s’engage au paiement des dettes locatives du locataire défaillant. Pour cela, celle-ci signe un acte de cautionnement en bonne et due forme.
Pour conclure, sécuriser les loyers et le bail sont incontournables afin de réussir pleinement votre investissement Pinel et enregistrer les meilleurs rendements pendant toute la durée de votre exploitation. Par ailleurs, la réduction d’impôt Pinel qui est de 12%, de 18% ou de 21% de votre investissement n’est plus valide que si vous souscrivez jusqu’au 31 décembre 2022. Ces taux vont changer en 2023 et en 2024.
